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賃貸住宅フェアー概要レポート

賃貸住宅フェアが全国賃貸住宅新聞社の主催で今年も7月24日～25日にかけて東京ビックサイトにて開催されました。賃貸管理はマンション管理士の活躍の場である建物管理ではないものの、マンションの資産としての管理は区分所有者の視点で考えるうえで、かつ最新情報を入手するうえで、たいへん貴重な機会になっています。

《イベント内での主なセミナー》

●基調講演「日本経済の構造変化と借家について」野口悠紀雄先生：①人口減少の社会において新築住宅の需要は減少。即ち住宅価格・地価は上昇しないことから「持家」から「借家」への転換が進行する。②消費税改定が近い。賃貸は非課税であり、これ自体は貸主に有利だが、貸主負担の修繕費用にかかる消費税を家賃に転嫁できない恐れがある。この解決のためにはフランス等で実施の中間取引段階でのインボイス方式が有効、ほか。

●家賃５万円以下ドットコム大ヒットの背景：生活保護層も含めた超貧困層の増加により年収に見合う家賃は、５万円以下物件など低額賃料物件に時代のニーズがある。

●管理会社からみる賃貸住宅居住者の傾向：①スマホ効果でネットで物件選定が加速。成約までの日数も短縮化。②賃貸居住者に最もアピールできるのは、退去した前の入居者。彼らのプラスのコメントを活用できないか。

●入居者アンケートから見た家賃アップの色・数字・形：①求められるのは万人受けする無難な部屋ではなく、一部の人でも積極的にカッコいい、面白そうと評価してもらえる物件。これらが仲介会社も勧めやすい②女性が選ぶポイントはキーワード「かわいらしさ」。これが部屋のどこか１か所でもあればそれが売り。③決定は一瞬。最初のインパクトが大切。④全体の満足度はデザイン性。⑤直線から曲線にレイアウトを変えるだけで魅力倍増する。

★このほかにも現在の賃貸マーケットと居住者ニーズを知るうえで参考になるコンテンツ多数あり。勉強になりました。

４つ目の管理組合理事長拝命

これまで７つの管理組合の役員として、うち３つは理事長として活動してきました。区分所有者として、マンション管理士としていささかオーバーワークではありましたが、自己研鑽のよい機会でもあり、お引き受けしてきたのですが、実際は理事長の引き受け手がなくやむなくお引き受けしてきたというのが正直なところ本音です。今回の組合も竣工以来２０数年、前任の方がずっと理事長職を務めていただいたのですが、８０歳を超える高齢と健康上の理由があり、他の役員も退任は致し方ないと共通の認識でありました。しかしながら、交代する理事長の引き受け手がなく、結局私のところに回ってきたのでした。今回は大規模修繕の年にあたり、確かに通常よりも負担感の大きい年であったのですが、究極の状況の中では嫌とも言えず、一昨日の総会にて正式に決まりました。引き受けした以上、通常の管理も大規模修繕もしっかり完遂していくつもりですが、どこの管理組合でも共通するこの問題について、今回はとくに強く実感させられました。今後はこの役員なり手不足問題の処方のために関係先とも連携しながら、解決に向けて取り組んでいかなければと考えています。

理事会が廃止され管理会社が管理者になろうとしているのですが・・・

総会で理事会の廃止と管理会社を新たな管理者とする議案が上程されている。この議案の内容にちょっと疑問があるので総会に立ち会ってほしいとの相談がありました。しかも総会は翌日と・・・。このただごとならぬ緊迫した状況にマンション管理士として、ひとまず総会に立ち会うことになりました。

いわゆる理事会でない第三者を管理者とする制度への移行には規約改定が必要で、これには区分所有者と議決権の3/4以上の賛成が必要な特別決議となります。総会を前にこの管理組合の規約をチェックすると様々な問題が見えてきました。まず保管口座の通帳と印鑑両方を管理者である管理会社が保管すること。「書面投票」という区分所有者へのアンケートにより、総会決議なしに管理費の改定やその他の業務執行が可能であること。「書面投票」をするかしないかの判断は管理者が「書面投票」が「適当」と認めた場合に限ること、予算の２０％超の変更は「書面投票」を必要とするものの、それ以下では、「書面投票」も総会決議もなく変更が可能になっていること。会計帳簿は開示しても区分所有者名簿の開示はできないこと。さらには現行の「監事」が廃止され、それに代わるチェック機能がないこと。また議事録も管理者の署名のみで議事録署名人もないという、まさに管理者が何でもできてしまう、管理者こと管理会社に都合よくできている規約改定でした。このまま、このマンションに第三者管理方式が導入されたならば管理組合と区分所有者には大きな問題です。

規約上は管理者の任期を1年とし、その都度、選任するとされており、これでも一定の抑止効果があると思われますが、実際には、理事会もなく、区分所有者の連携もできない投資用物件の場合、委任状で管理者が再任される可能性が極めて高く、よほどのことがない限り管理者の解任は難しいことになるでしょう。従って、万一管理者に不正があったとしてもそれを抑えることが難しくなるのです。このような第三者管理方式では監事（または監査人）にあたるチェック機能は不可欠で、特に理事会を廃止して第三者管理方式に移行するのであれば、監事（または監査人）は必須です。

第三者管理方式には、役員のなり手がない中で、役員に負担をかけなくて済むというメリットがあるものの、それ以上にリスクもあるのです。管理者方式は信頼できる機関等に管理を任せていくものですが、たとえ、現在は良好な信頼関係があったとしても将来にわたってこの関係が継続するとは限りません。だからこそ、信頼関係が崩れた場合のことを想定しておかなければならないのです。第三者管理方式のリスクも踏まえてこの方式を導入するか否かについて、区分所有者間でよく議論をしたうえで判断されることが望まれます。

★総会の結果がどうなったかというと、規約改定に必要な3/4に達せず、この第三者管理方式への移行案は否決されました。それにより上記の懸念は一旦なくなりました。また総会出席者の中から、立候補があり現行の理事会方式で理事長が選任されることになり、管理組合にいつもの平穏が戻ってきました。

港区で大規模修繕に関する模擬総会実施

港区が主催する小規模マンション維持管理講座の一環として大規模修繕工事をテーマにした模擬総会が3月24日（日）港区役所本庁会議室にて開催されました。この模擬総会は首都圏マンション管理士会首都圏支部（青木みなみ支部長）が全面的に協力し、7名のマンション管理士が出演。管理組合関係者や区分所有者ら30名が参加し会場は熱気に包まれていました。私も『副理事長』役として演じてまいりました。この模擬総会では、専門委員会の立ち上げから、公募による業者選定、専有部の給排水管の同時工事実施の決議に至るまで、実戦さながらの実演がなされるとともに、模擬総会運営上の課題や留意点についての解説を加え、管理組合がすぐにでも総会ができるような構成になっています。総会終了後、参加者からより実務に即した質疑が行われ、大規模修繕の際の参考になったとの声が多数寄せられました。

★模擬総会は総会を知らない役員や区分所有者の方々に実務運営を理解していただくには、最適の機会と言えます。これまでにも首都圏マンション管理士会都心区支部では港区のほか中央区でも同様の模擬総会を実施していますが、今後も行政など関係機関と連携しながら管理組合に関係する方々のために模擬総会を展開することで、貢献していきたいと考えています。