投稿日：2020年04月09日
拡大がとまらない新型コロナウイルスに対して、ついに「緊急事態宣言」が出される新たな事態に直面するようになった。
この事態に管理組合はどう対応すればよいかについて考えよう。
ご承知の通り、この「緊急事態宣言」は、法律に基づき、東京都知事からの要請であり、感染拡大防止にできる限り、協力することが求められている。
マンションの場合はというと、東京都が４月６日に発表した営業継続を要請する対象業種の一つに「共同住宅」が含まれている。「外出を控えて、家にいる」ことが求められる状況では当然のことだが、共同住宅の維持管理は、社会インフラであってこれを継続する必要があることが、ここに示されている。
これに対する管理会社の対応は各社によって若干異なるようだが、おおむね管理員の出勤が可能であれば、最低限の管理は継続するというスタンスのようである。しかし、これは管理員が出勤できる場合であり、出勤ができなくなる最悪の事態も想定される。考えたくはないが、こうした事態になった場合には、ゴミ出しなど最低限のことは管理組合で自主的に対応することになる。ただ、この状態は未来永劫、続くわけではない。あくまで一時的な対応であることを理解していくことがポイントだ。
そのほか、消防設備点検や雑排水管清掃など室内に作業員の入室を伴う場合、これらは建物を維持するうえで必要な対応ではあるが、居住者の感染への「不安」回避のため、一時的に延期し、事態の収束が見えてから実施するという判断もあるだろう。
まだまだ先行きが見えない中で、不安はぬぐえないが、今回の感染拡大とそれに伴う「緊急事態宣言」は一種の「災害」と言える。つまり、大地震などの災害時と同様に「在宅避難」するということである。今回は居住者と管理組合の工夫と協力によって、この事態を乗り切っていくしかないようだ。
★営業の継続要請する業種については東京都から４月１０日に正式に発表されることになっている。刻一刻と状況が変化するため、管理組合としても、今後、発出される情報に注視する必要がある。
投稿日：2020年03月18日
新型コロナウィルスによる感染拡大が止まらない。世界中で猛威を奮う“パンデミック”への対応は連日報道されているが、集合住宅“マンション”で何をすればよいかを考えたい。
感染拡大防止は「手洗い・アルコール消毒」と「マスク着用」と言われ、もはや常識化している。
また感染拡大の三要素は、「人の密集」「密閉した空間」「近距離での発声・会話」と言われているが、感染拡大防止にはいかにこれらを低減するかということになる。企業ではいち早く、時差出勤やテレワークの推進などの取り組みが広く見られたが、マンション（管理組合）での対応となると、あまり対応が進んでいないのではないかと感じる。
仕事のように収入に直結するわけではなく、学校一斉休校のように日常生活に影響するわけではなく、マンションではどことなく対応が二の次になっていないだろうか。多くの人が「集まって住む」特性があるマンションだからこそやるべきこと、やっておくとよいことをお伝えしたい。
管理組合は主に共用部分の管理を担っている。したがって共用部分での対応が基本となるが、大きく分けてマンションでの対応は次の３点である。
（１）日常管理での対応
（２）理事会・総会運営での対応
（３）感染が発生した場合の対応
（１）日常管理での対応
共用部分と言えば、エントランスやエレベータなど。多くの人が接触することになるので、調達が可能であればエントランスなどにアルコール消毒薬を設置すると居住者の安心は高まるだろう。
ドアの取っ手など多くの居住者が接触する部分を定期的にアルコール消毒することも考えられるが、通常の「管理委託契約」の仕様にはそこまで含まれないため、管理会社との協議が必要になる。また、管理上、日常点検も欠かせない業務だが、点検作業員など外部から人が入ることになるので、入館の際にアルコール消毒をする方法もあるだろう。特に消防設備点検や雑排水管清掃など、専有部分の中に作業員が立ち入る必要がある場合には、作業員のマスク着用や入室時のアルコール消毒など、目に見える形で対応すると安心だ。
管理組合によっては、集会室やゲストルーム、中にはラウンジ、プール、ジム、温泉などの共用施設を有するマンションもある。こうした共用施設で、感染拡大防止三要素に該当する箇所を一時的に利用停止にする方法もある。
（２）理事会、総会運営での対応
①理事会運営
管理組合を運営するために理事会運営は欠かせない。それゆえ、理事会開催の際は会場の換気励行や出席者のマスク着用などの予防手段がある。さらに理事会が長時間化しないように、終了時刻を定め、時間内で終わらせるようにする。懸案事項の審議を優先し、終了時間が押す場合には報告事項は書面報告とすることにより、会議の時間は短縮できる。
標準管理規約（５４条）では専有部分の修繕や窓ガラス等の改良工事での「メール決議」を認めているが、これを「災害時等」まで拡大することで機動的な理事会運営ができることになろう。
②総会運営
理事会運営と同様、換気励行、マスク着用の徹底などが基本となる。ほかにも間隔を空けた椅子の配置、総会出席者のためのアルコール消毒薬を設置する配慮などある。それでも人が集まる議場に出席することに抵抗感がある方には、「書面又は代理人」による決議が可能であること（標準管理規約４６条４項）を知らせ、議場に出席しない行使を提案する方法もある。この場合、「事前質問書」などで疑問点を表明できる配慮があると、よりていねいな対応となろう。
既に一部自治体では公的会議室の貸出停止により、会場が確保できない事態が発生している。また人数を集めた総会開催がままならない場合なども想定される。この場合は、総会は開催するが出席するのは理事が中心となり、いわば「無観客試合」のようなイレギュラーな運用もあり得るだろう。但し、この場合において、あくまでも「議場出席」を希望する組合員には、それを認める配慮は必要だ。
区分所有法（４５条）では「書面又は電磁的方法による決議」を認めているが、その前提は「全員の承諾」であり、現実的ではない。それゆえ、上記での総会開催手法を提案する次第である。
それでも総会開催が困難な場合には、最後の手段としての延期はあり得る。規約で通常総会を「会計年度開始以後『２か月』以内に招集」しなければならない条項に反するが、感染拡大防止という社会的要請を受けた環境下においては、許容されるものと考える。そこで問題になるのが、契約終了期日が近づいた「管理委託契約の更新」だが、マンション管理業協会では、「居住者等の安全や心情」を考慮し、理事会決議での「暫定契約」とし、後日事態鎮静後の重要事項説明会開催を示している。これはあくまでも「管理会社」の擁護のためのガイドラインだが、管理組合としても参考になる。延期の場合、銀行での口座開設（代表者変更）や補助金申請の際に影響を受けることがあるので注意が必要だ。
（３）感染発生時の対応
感染予防に努めたにもかかわらず、マンション内で感染が発生する可能性も否定できない。その場合、管理組合としては保健所の指示に従い、消毒など協力することになる。「自宅待機要請」の場合、イタリアでのメンタル面のケアなど参考になる。また中国や香港などでは「マンション封鎖」が発生し、日本でも今後もないとは断定できないが、その対応については今回の、提案とは切り分け、別の機会としたい。
★マンションに深く関わる者として、今回の騒動の早期終息を強く願うばかりだ。
投稿日：2017年08月18日
本年６月の通常国会で新たに住宅宿泊事業法が成立し、民泊が合法化されました。これを受け、標準管理規約改正案が６月１９日に公開され、パブリックコメントを経て、現在、標準管理規約改正案の公開を待つ状態です。昨年３月に標準管理規約が改正され、まだ日が浅い中で、今回改正されようとしているのは「住宅宿泊事業法」による民泊合法化にほかなりません。今、管理組合は民泊への対応が求められるようになっています。
１．改正の背景
民泊合法化への流れについては既に報道の通りで、ご存知の方も多いことでしょう。海外からの旅行者の増加とホテル不足の現状、２０２０年東京オリンピックに向けて更なる渡航者増と宿泊施設不足が顕著になることが予測されています。こうした社会の変化を受け、住宅を宿泊施設として活用することが決まったのです。住宅宿泊事業法は、国内外の旅行者の宿泊先確保が制定の主な理由です。しかしながら民泊には、騒音やゴミ出しマナーだけでなく、短期利用者が入れ替わり出入りする問題がつきまといます。お隣にどのような人が宿泊するかわからないと言った不審感や居住者との様々なトラブルが想定されます。こうした懸念から法律が審議される過程においてマンション管理組合で民泊を認めるか、認めないかについて管理規約で規定することが望ましいとされました。これを受け、国土交通省は今回の改正案を示すことになったのです。
２．改正される規約内容とは
パブリックコメントで公表された標準管理規約改正案では民泊を禁止する場合として「区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」の規定に第２項として「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない。」と追加されました。案の段階とは言え、ようやく禁止規約が公開されたことで、やれやれと思われた方もいるかと思いますが、ちょっと待ってください。本当にこれで十分でしょうか・・・？ 短期の宿泊用途で貸し出す民泊には、前述の住宅宿泊事業法で新たに規定されたものだけではありません。この他に旅館業法「簡易宿所」としての民泊、東京都大田区のように国家戦略特区報に基づく「特区民泊」がありますが、こうした民泊は民泊規制の中で考えればよいのでしょうか。民泊利用者は法律や制度によってお行儀の良しあしがあるわけではありません。利用者からみれば宿泊先としてどれも同じです。つまり禁止するならば全ての民泊を禁止しなければ規制する実効性は弱いと言わざるを得ません。こうした点を踏まえ、全ての民泊を禁止する場合の規約としては、第２項に「区分所有者はその専有部分で宿泊料を受けて人を宿泊させる用途に供してはならない。」と加えることで網羅的に民泊類似行為を禁止できることになります。実はこのことは標準管理規約改正案の「コメント」には記載されているのですが、なぜか本文では住宅宿泊事業法による民泊のみを規定しているのです。様々なタイプの民泊があることを知ったうえで、国土交通省がこの不十分な規約を最終的に改正案として決定するならば何か恣意的なものがあるのではないかと穿ってしまいます。
３．管理組合としてなすべきこと
合法化された結果、年間１８０日を超えないという制限は設けられるものの、簡単な届出により、マンション内で民泊が営めることになります。現時点で制度運用方法を定める厚生労働省令や国土交通省令、また施行日については未定ですが、早ければ２０１８年１月にも開始される可能性があります。合法化により、今後大きな広がりが想定される民泊を禁止するためには今から管理規約で明確に禁止を定めておくことがトラブル防止のため有効です。
４．まとめ
民泊が合法化され、施行へのカウントダウンが迫る中で管理組合内に不安もあるかと思います。まもなく（８月中に）標準管理規約決定版が公開される予定です。国土交通省案では不十分な点については、パブリックコメントに私個人の意見として提出しましたが、どこまで考慮、検討されるでしょうか。どのような標準管理規約が出されようが、民泊禁止の本質を貫くよう規約を改正するべきであることは言うまでもありません。
★民泊を禁止するための規約改定や民泊トラブルへの対応についてなど、ご不明な点がありましたら、ご連絡ください。
投稿日：2014年10月11日
台風やゲリラ豪雨など最近の身近な話題になっていますが、マンションは水害に強いと思っているとそれは大きな間違いです。居住する部屋が上層階であっても、マンションの出入り口は１階にあるのが一般的です。もし近隣の川が溢れたらどうなるのか。まずエレベータ。エレベータ機械室が１階や地階に設置されることがよくあります。ここが浸水したらエレベータは動きません。電気を制御する電気室（電力会社が使用）も１階に設置されることが多く、水没により全ての電源が失われます。また受水槽方式のマンションでは水道本管からの水を貯める受水槽が１階または地階に設置されることが多くあります。もし浸水があれば水が使えなくなります。併設のポンプも使えなくなります。機械式駐車場の地下ピットも不安材料として考えなければなりません。よほどの排水ポンプがなければクルマはおしまいです。他にも非常用設備が集約される管理員室、インターネット等の回線、MDF設備など水の災害に影響される設備が1階部分にはたくさんあります。このようにマンションと水は切っても切れない関係です。
ではどのような対策をとればよいでしょうか。
よく水害時に“土のう”が登場しますが、あればあるにこしたことはないのですが、災害に直面しない限りさほど使用頻度はなく、置き場所も必要なことから、常備されているマンションは少ないと思います。そんなマンションのために、水に浸すと膨らむタイプの土のうが商品化されています。「水ピタ」（クリアシステム株式会社）などいくつかの種類があるようです。また緊急の場合には大型ゴミ袋を二重三重にして水を入れ口を括るだけでも簡易的な“水のう”になります。その他ブルーシートやレジャーシートがあれば、プランターや水を張ったポリタンク並べてブルーシート等で包むだけでも、即効の簡易“水のう”にすることができます。緊急時に備えて最低限の準備ができているにこしたことはありませんね。
「うちのマンションの近くに川がない」からと安心はできません。水は低地に流れるため思わぬエリアで床下、床上浸水につながるのです。また近年はゲリラ豪雨によりマンホールの容量を超え逆流することがあります。こうした水害の発生可能性を知るには区市町村で発行している「ハザードマップ」をチェックすることが有効です。マンションの立地点での水の被害が一目瞭然にわかります。ハザードマップは各行政の窓口はじめインターネットでも公開されています。
★マンションでの水害対策と言っても日頃から準備していないとなかなか対応は難しいものです。地震対策と併せて水害に対するマンションとしての備えは大切です。この機会に水害発生の場合にどんな対応をとればよいのかを考え、備蓄するとともにマニュアル化するなど、できるところから取り組んでいきましょう。
投稿日：2013年09月16日
マンションの区分所有者者あてに実際に管理する大手管理会社の社員を名乗る人物から詐欺とみられる電話が続出している模様です。電話の内容は、実際に大規模修繕終了直後で、「発注金額をオーバーしたので追加費用を支払ってほしい」などと言うもの。大規模修繕工事の発注は区分所有者ではなく、管理組合になるため、このような追加工事が区分所有者に直接架かることは通常ないため、気を付けていれば不審に思えるものですが、言葉巧みな電話口で油断は禁物です。振り込め詐欺がひと段落してきたと思ったところ、このような新手の詐欺が、しかもマンション管理に関するネタから発生したのは驚きです。それも実際に大規模修繕工事修了直後に電話してくるなど手の込んだ手口には呆れます。管理業界団体や管理会社では、こうした不審な電話への注意を呼びかけています。
★世知辛い世の中です。今のところ被害が発生していないのが救いですが、不審な電話があった場合には管理会社に確認するか警察へ通報するなど気を付けなくてはいけないですね。
投稿日：2013年07月19日
修繕積立金を予備費としてあらかじめ予算に計上するケースがあります。これは必要になった都度、総会決議とする煩わしさを回避するためと考えられますが、これについてどの様に考えればよいでしょうか。修繕積立金は標準管理規約によれば、「一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕」のため、取り崩しには総会決議が必要となります。例外的に大規模修繕実施の際に、予備的に予算計上することはありますが、これはあくまでもあらかじめ予定される工事に付随するものです。この様な観点からすると修繕積立金の予備費計上は望ましくないということになります。期の途中で「不測の事故や特別の事由」により、大きな金額の工事など必要とする場合には理事会決議ではなく、臨時総会を開催しての取り崩し決議が望ましいと言えます。もし少額の予備的対応で、理事会の機動的運営を目的とするのであれば、管理費会計で「小修繕」としてまたは「予備費」として計上するのがよいでしょう。
★修繕積立金は、将来に備えた貯金であり、安易に手を付けないためにも、少し厳格な運営がよいということになります。
投稿日：2013年07月17日
管理組合の最高議決機関である総会では通常、議長が議事録を作成することが規約によって義務付けられています。標準管理規約では「議長および議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない」とされています。つまり、総会に出席した組合員であれば、だれでも可と言うことになります。しかし実際にはどうしているかと言うと、理事の方を議長が指名することが多いようです。これは議案の内容を知っていること、議事録の署名捺印に慣れていること、後日の捺印を理事会時に行えるのでわざわざ回収する手間がかからないなど、理事会運営上の理由から、理事を指名するケースが多いと思われます。これはこれで、誤りではありません。ただ、通常の総会は理事会の決議を経て理事長が招集することから、議案の内容によっては、組合員の理解を得辛い案件や場合によっては利益相反することも考えられます。このような場合には、「身内」とも言える理事の方を指名することで、議事録の公平性、透明性を指摘されることもあり得るでしょう。従いまして議事録はいつも決まった理事だけではなく、状況を判断しながら、中立的な組合員の方に署名いただくなどの配慮もあってよいかと思います。
因みに、議事録に記載する内容についてですが、これには特に決められたものがあるわけではありません。総会の成立要件や議事の結果だけの簡単なものから、ＩＣレコーダーで録音して、質疑のすべてを網羅するものまで、やり方は各組合に任されています。これについても署名人と同様、対立する可能性がある場合には、反対意見も含め、適正に記載されることが必要になると言えます。
★たかが議事録・・・ではありません。議事録は総会で揉める事態になった時には証拠となる重要なものです。状況に応じた適切な判断により議事録を残しましょう。
投稿日：2013年02月23日
これから総会を迎える管理組合も多いことと思います。管理組合は年に1回、総会を開催し、決算や事業報告、次年度の予算や計画などが話し合われます。これは区分所有法に基づき規約で定められているものです。ではなぜ、総会に出席しなければならないのでしょうか。総会に出席すると次のようなことが見えてきます。
①管理組合のお金の動きと現在の残高 /②管理組合の事業（大規模修繕工事など）の状況 /③執行する理事会の状況（役員の顔ぶれ） /④管理している管理会社の状況 /⑤マンションが直面する問題 / ⑥将来における課題 / ⑦その他
よく「マンションは管理を買え」と言われますが、それはどんなに好立地であっても管理がうまく回っていないマンションだと資産価値は下落してしまいます。悲しいですが、これは現実です。この管理の状況を確認できる重要な機会が年に一度の総会なのです。では、もし総会に出席しないとどうなるかを考えてみましょう。
①お目付け役の区分所有者がいないことから組合運営に緩みが生じる。 /②管理会社も理事会も緊張感を欠き、手抜き管理に陥る /③状況によっては不正な経理や杜撰な運営も発生…
総会に出ることで、さらにこんな付加価値もついてきます。それは ①近隣の方との良好なコミュニケーションが図れる。/②共通の目的をもって進むことによる一体感の醸成 /③投資用物件であっては、普段顔を合わす機会のないオーナーさんたちと交流できる。/④失礼ながら高齢者には「脳の活性化」にも貢献できる。
このｗｅｂサイトを見に来られた皆様はマンション管理に前向きな方です。このような理由から、総会に出るメリット、いやメリットの前に出なければならない必要性がご理解いただけるのではないでしょうか。まずは総会に参加することをお勧めいたします。
投稿日：2013年01月28日
今日も首都圏の一部がうっすらと雪化粧しましたが、1月14日の大雪には悩まされた方も多かったと思います。寒冷地であれば、雪への対応にも慣れていますが、都市部では年1回降るか降らないかのため、なかなか雪に対する対応ができていないのではないでしょうか。
マンションでの雪への備えは次の2点です。
① スコップの常備：雪かきや歩行路を確保するための必需品です。自治体の除雪車は道路の除雪はしてくれても、敷地内のことはしてくれません。従って敷地内の雪かきが必要になることがあります。敷地の広さにもよりますが、大雪の場合にはひとりでの除雪作業は難しいため、何人かで作業する前提でスコップは複数本あったほうがよいでしょう。また一晩明けて、凍結し固く凍ったアイスバーン状態ではこれを崩すのに苦労します。そのために、最低1本はスコップの先の尖ったタイプがよいでしょう。
② 融雪剤：融雪剤としては塩化カルシウムが一般的です。これを通路に撒くことにより、融雪効果は抜群です。寒冷地ではホームセンター等でいつでも購入できますが、地域によっては在庫がなくて、雪が降ってからではすぐに買えない可能性もあります。できれば前もって備蓄しておくのがよいでしょう。ただし塩化カルシウムはその名の通り、塩の成分を含んだ化学物質ですので、塩害の恐れがあります。機械式駐車場など鉄部では錆の原因になったり、花壇では植物に影響が出る場合があるので使用上の注意をよく確認のうえご使用ください。また塩化カルシウム以外の成分の融雪剤もありますが、こちらは割高になるようです。各マンションでの使い道を考えてご判断ください。
★雪が降り積もるのは、気温の関係から夜間が多いでしょう。夜間降り積もった雪で翌朝の歩行に支障が出るといった懸念が発生することがあるかと思いますが、この時、交通機関がストップしてしまえば管理員さんも駆けつけることができません。管理会社に任せきりきりでは埒が明かないことになります。こんなときは居住者で最低限の対応できるよう、日ごろから理事会などで話し合っておくのがよいですね。これは地震などの防災対応でも全く同じことです。
投稿日：2012年09月24日
駐輪場の有効収納策として定番の自転車ラックですが、これまでの上下式の場合に上段の出し入れが「重い」「背が届かない」とご不便やご不満の声が上がっていました。そんなマンションに朗報なのが、「垂直移動式」のラックができたことです。下段と同じように自転車をラックにのせ、あとは手前のレバーを引いて垂直に持ち上げるだけ。持ち上げると言っても、従来の「ヨイショ」の掛け声とともに力で持ち上げるのとは異なり、力のないお年寄りでも簡単にあげられてしまうところが画期的なのです。これならば上にあげるのが「おっくう」で定位置に駐輪しないと言う悪しき習慣も、人気のない上段の空き状態も改善されるのではないでしょうか。
★居住者のニーズに応えた画期的なラックのですが、ただ一つの難点は価格です。従来型の倍近い金額には、驚かされますが、それでも利便性と収納台数をとるならば、一考の価値は十分あると言えるのではないでしょうか。
垂直に下ろした状態
垂直に上げた状態（意外に簡単にできるのがミソ・・・）
