投稿日：2020年01月01日
新年明けましておめでとうございます。
皆さんは「１０年日記」をご存じでしょうか。１日わずか４行、それを１０年間１ページに書ける日記のことです。私が書き始めたのは３０代初め。金融機関の方から勧められて始めたものですが、これが昨年末で３冊目が埋まりました。つまり３０年ということ。この間には転勤、海外赴任、子供の誕生、家族との旅行、サラリーマン卒業など様々なことがありました。元々忘れっぽい性格があって、行動や感動を忘れないよう書き留める、そんなきっかけから始めたものですが、今では自分の生きざまの記録になっています。日記を続けることが難しいと思われる方もいるでしょう。でも１日わずか４行。その日に何があったかを走り書きするだけのこと。日記を書くと言うと仰々しいですが、「メモする」ことが定着すると、書かないと落ち着かず、１日が終わった気がしないことになるのです。１日を振り返ることは認知症の予防にもなると言われますが、振り返ることは、自分自身の心と頭の整理にもなると信じています。
ミッドウェイ環礁の白いビーチに立ったときの感動、子供たちの成長の様、誰かの役に立てた喜びや感動したときなどは４行では終わらず、追加のメモを貼り付けることもありました。逆に辛く、落ち込んで、その日にどうしても書けないこともありましたが、そんなときは、翌日、気分が落ち着いてから書くこともありました。また１年は短いとは言え、３６５日では膨大な情報量になるため、年末には１年間をサマリーし、この年のできごとをインデックス化しています。こうすることで、後で○年の○月頃何をしていたのか、容易に探し出すことができるからです。結構これは面倒くさい作業で、大晦日の年明けまでもつれることも。そこまでするのかと思われるでしょう。だからお勧めはしませんが、自分にとってはこの１０年日記が自分史の１ページになっています。余談ながら２年前に今までのタイプは絶版になり、小ぶりな３行版だけになりました。これも時代の流れでしょうか。でも誰に何と言われようが、今の自分はアナログスタイルは変えられません。新年を迎え、４冊目のまっ白なページを開き、これからも新たな世界にチャレンジし、一日一日を刻んでいきたいと思っています。２０２０年、今年もよろしくお願いいいたします。 元旦
投稿日：2019年10月09日
１０月９日１９時現在、大型で猛烈な台風１９号が、今週末１２日（土）～１３日（日）にかけて関東地方に接近することが予報されています。鉄筋コンクリート造の堅固なマンションであっても、各住戸で強風や大雨による被害が想定されるため、下記の注意事項を参考に対応いただけますよう速報します。
１． 強風、大雨への対応について
① バルコニー・屋上には、植木鉢、プランター、簀の子、人工芝、物置、外れやすい網戸などを置かない！
➡該当する物品があれば室内へ移動してください。
②排水口（ドレイン）の詰まりをなくす！
➡泥や落ち葉など詰まりがあればスコップなどでほじり、詰まりを解消します。
③窓・サッシ周りに注意！
➡強風により扉が開かないようにしっかり閉めて、施錠を確認してください。また横なぐりの雨に備えて、サッシ下部にタオルを巻いて置くとともに、万一のガラス損傷に備え、カーテンを引いておきましょう。
２．備蓄品について
①飲料水・食料は最低３日分（できれば１週間分）を確保してください。
②停電に備え、懐中電灯、照明器具の電池を確認し、必要に応じて補充しましょう。
③携帯電話用充電器の確保する（電池式は平常時であればコンビニなどで数百円で販売しています。）
３その他
①気象庁や行政機関発表の台風情報に注意しましょう。
②強風による落下物などが想定されるため、不要不急の外出は控えましょう。
③管理組合、管理会社からマンション独自の注意喚起がある場合にはその指示に従ってください。
今回はたいへん大きな被害が想定されるため、くれぐれもご注意ください。
以上
投稿日：2019年04月30日
平成最後の日、とある寺院の御朱印を求め、列の後ろに並ぶこと5時間余り。明日のアポや仕事はなく10連休中だからこそ付き合えたが、じっと耐えながらの行列は一種の苦行。相当の御利益にあやかれることを期待したい。今年は1年に二度大晦日があるようなもので、長い休暇でもあり、いろいろ考えることができた。
新しい時代を迎えるが、我がマンション管理の世界も新たな時代に突入する。民泊については未だ違法民泊が残るとは言え、昨年の状況とは一変した。今の時代、ある程度は民泊を活用する時代に入ってきたのではないかと予感がするが、適正な民泊を上手に行うことは、違法民泊の放逐以上に難しいものと感じている。
また3月に成立した東京都マンション管理適正化推進条例が象徴するように管理不全マンションへの対応がこれから一層注目されるだろう。数年前から「限界マンション」や「管理不全マンション」という言葉が使われていたが、これらはもはや一部の特殊なマンションの問題ではなく、誰もが直面する問題になるであろう。なぜならば「管理不全」は、どこのマンションでも起きるからだ。共用廊下に放置された私物もいつしか積み重なってゴミ屋敷に近い状態になる、漏水発生があっても放置されバケツで受ける対応、ドアやサッシなどの建具に損傷があっても補修されない状態、照明器具の不点灯、給排水設備の不具合が放置される光景などどこにでもありそうなことばかり。こうした一つ一つは致命的な重大事でなくても、積み重なるともはや引き返すことができない管理不全に陥ることになる。
管理不全マンションにしないためには、管理不全の兆候が表れてきた段階でまず手を打つことであり、その前提は管理に関心を持つことだ。これができるかできないかで、そのマンションの将来は大きく変わってくる。新しい時代に向けて、管理に関心を持つ仲間を増やすとともに、マンションの管理不全を防いでいくことに微力ながら貢献していきたい。
投稿日：2019年01月01日
あっという間に過ぎた２０１８年でしたが、新年にあたって最近思ったことを記します。
中学校の社会科教科書「公民」を読む機会があった。教科書をしっかりと読むのは何十年ぶりだし、自分が中学生の頃には「公民」という教科はなかった。「住みよいマンションにしよう」という単元で8ページ。階段の昇り降りに困っている高齢者がいるマンションでスロープを作ることを決め、その費用負担をどうすればよいか考える内容、ゴミ置き場を1週間交代で清掃する規則があるマンションでその規則が守られないとき、その規則を変えるのか、それとも清掃業者を入れるのかを話し合う内容。そして生活騒音問題では、共働きで夜間に掃除・洗濯する世帯とその階下で眠れず困っている住戸、大学生の息子が友だちを呼んで騒いでいる住戸、ペットの鳴き声で困っている住戸など問題を抱えた設定で実際に解決のためのロールプレイングするところまで。取り上げられたテーマはどこのマンションでいつでも起きそうな課題ばかり。集合住宅では自分のわがままを抑え、ルールを守ることは当然だ。
しかし、そのルールが守られない現実がある中で、話し合いを通じて対立から合意へ進めていく手順は住みよい社会にしていくうえで必要であり、話し合いの過程で責任や義務の重要性と様々な生活者の権利の尊重や配慮が必要であることを学ぶことは重要なことだ。こうした社会生活での問題解決について中学生が学習していることを初めて知った。大人の社会（とくに集合住宅）でルールを守らない一部の者に困惑する場面や共用部分の管理への無関心が蔓延し、総会などの話し合いの場にも参加なく、なかなか課題を解決できない場面を仕事がら、目の当たりにすることが多い中で、中学生に負けないよう管理組合もしっかり運営しなくてはと考えさせられる機会になった。
２０１８年はもの心ついて初めての入院がありました。また激動する民泊問題への対応、災害が頻発する中でのマンション防災の啓発など公私ともに慌ただしい毎日でした。年が変わりましたが、微力ながら皆さんのお役に立てることを願い、今年も真摯に取り組んでいきたいと考える正月です。もちろん健康第一で。本年もよろしくお願いいたします。元旦
マンション管理士 飯田勝啓
投稿日：2018年08月15日
東京都港区のマンションで民泊が始まった後に規約を改正して、「不特定の宿泊を禁止」、「第三者に貸す場合は1か月以上」とする条項を追加して争いになった訴訟で、東京地裁は、民泊の差し止めと弁護士費用の支払いを命じる判決を下したことが報じられた。
この事件は、２０１５年１０月に区分所有者が購入した物件で、民泊仲介サイト最大手のairbnbで募集を行い、外国人が滞在中に夜間のバルコニーでの会話やごみの分別ができていないなど苦情が出たことから、管理組合が規約改正して民泊を禁止したもの。その後、管理会社が民泊の中止を申し入れし、当該区分所有者は「既に予約済みの分だけ営業する」と約束をしたにもかかわらず、その後も営業を続けたことから管理組合が提訴し、民泊の差し止めと違約金としての弁護士費用972,000円の支払いが命じられたというもの。
民泊開始が先で、後から規約改正で禁止された民泊の差し止めを命じる初の判決になった。もっともこれより１年半前の大阪地裁での判決（２０１７年１月）でも、管理組合の主張が認められたが、その時は既に売却後であったため、差し止め命令にはならず、弁護士費用の支払いだけが認められたものであった。その点今回は、現在も続く民泊で、規約改正前から営業していたとの既得権を認めない判決となって、事業者にとって影響が大きいとの見方もあるが、管理組合側として必ずしも手放しでは喜べない。なぜならば、本件は「民泊募集を止める」と事業者が約束した後に、引き続き営業を続けていたことから、裁判所は「今後も民泊行為をする恐れが高く、差し止める必要性がある。」と判断した経緯があること。さらに本件は２０１５年当時、違法状態で営業していたものであること。この2点に特徴があって今回の結果になったわけだが、もし２０１８年6月１５日の合法化以降に民泊が開始され、その後に規約改正で禁止された場合には、今回の判決と同じ結果になるとは限らないのではないだろうか。むしろ逆に、既得権を制限する規約改正が無効との判決が出てもおかしくないのではないかと危惧する。
民泊を禁止したい管理組合には、民泊禁止の決議と規約改正が必要であり、これは従来と変わることはない。管理業協会の調査では容認する管理組合は０．３％に過ぎず、８割の管理組合では禁止している。とはいえ、民泊禁止の態度を表明していない管理組合が２割程度あることも気にかかる。こうした組合で先に民泊が始められ、後からトラブルになることがないことを期待するばかりだ。
投稿日：2018年06月29日
住宅宿泊事業法施行（６月１５日）以来、仲介サイトには「免許番号・登録番号」の記載されるようになり、合法物件か、ヤミ民泊かを識別できるはずでした。ところが、蓋を開けてみると、「免許番号・登録番号」が記載されている物件はごくわずか。その代わりに、記載されていたのが「その他の正当な法的根拠」でしたが、これがでたらめでした。一例をあげると「マンスリーまたはウィークリー契約のため民泊物件ではない」、「マンションオフィス」「時間貸し営業のため」「申請準備中」と言った具合です。極めつけはこれ「我々のホスト体系は賃貸借契約でも宿泊契約でもない新たなおもてなしの類型です。宿泊ゲストと予約前に仲良くなったうえで友達としてゲストを招いているため、不特定の他人に宿泊を提供する「旅館業」および旅館業法の特別法に基づく「住宅宿泊事業」とも異なりますし（中略）既存の法律の枠組みにはまらない新たな類型の契約であるため、旅館業法の許可または住宅宿泊事業への届出が不要と考えています。」これをご覧になってどう思われますか？事業者の自分勝手な主張が記載されていれば、何でもかまわないとばかりに掲載されていました。これが合法民泊を標榜する仲介サイトであるかと思うと、むなしく、悲しい気分になったものです。こうした勝手な根拠の掲載が２９日の時点では見られなくなりました。当たり前と言えば当たり前のことが、今ようやくできたところがニュースになってしまうところに今の民泊と仲介サイトの問題があると如実に物語っていえるのではないでしょうか。もっとも、掲載されている番号が実在で真正のものか否かは、わからないという落ちがつくのですが・・・。
投稿日：2018年06月17日
住宅宿泊事業法と改正旅館業法が６月１５日に施行された現在、巷では民泊合法化に関する報道で溢れています。合法化ということで、概ね前向きなニュースが多いようですが、決してよいことばかりではなく、民泊には負の部分があるのはご承知の通りです。その最たるものは違法民泊、特に集合住宅におけるヤミ民泊の横行です。６月１日に観光庁から仲介サイト代表者に発出された違法物件の掲載中止の通知を受け、業界最大手airbnbは届出のない違法物件を削除する行動に出ました。これだけを見ると、わが国では違法民泊は淘汰され、合法民泊だけでスタートしたと見えます。しかし実際には届出がない違法民泊や、確信犯的に届け出しない違法民泊があります。さらには仲介サイトを介さない水面下で行われるヤミ民泊まで…。こうした厳しい状況の中で、民泊の制度はどのように運営されるべきなのか、また私たちは民泊に関してどのように考えていけばよいのか。考えなければならない課題はたくさんあります。
地域マネジメント学会の公開シンポジウムが、観光庁観光産業課長を招き、「期待される民泊の健全な発展」についての講演の後、パネルディスカッションが開催されます。この中で、現在のヤミ民泊の状況など、管理組合が直面する課題について一緒に考えていきたいと思います。
日時 ：２０１８年６月２９日（金）１３：４０～１７：２０
場所 ：明治大学駿河台校舎 グローバルフロント グローバルホールにて
参加費：１，０００円
※参加希望の方は６月２２日までに直接事務局までお申し込みください。
2018講演会案内-1(6月29日）2018講演会案内-2(6月29日）
投稿日：2018年06月15日
民泊を合法化する制度「住宅宿泊事業法」が本日から施行されます。これまでマンション管理組合における民泊の問題についてはセミナーでも、ウエブサイトでも何度も情報発信してきましたが、いよいよ今日から合法化の本番です。管理組合の多くは、これまで管理規約で民泊禁止を定めるなど良好な居住環境を守るために、対応してきました。
しかし、管理規約を改正しておしまいではありません。６月２日以降airbnbのサイトでは違法物件が削除されています。また違法状態で予約された６月１５日以降の予約が取り消しされたと言いますが、実際のところはどうでしょうか。仲介サイトはairbnbだけではありません。観光庁に合法的に申請した仲介サイト以外の得体のしれないサイトが存在したり、掲示板やSNSによる確信犯的な違法民泊も存在します。
こうしたヤミ民泊が横行する状況において、管理組合で民泊を禁止したとしても、違法を承知で民泊を行おうとする不心得者がいて、巧妙化している現実があるのです。
管理組合としては、このような違法物件にも対応する必要があります。もし違法物件を発見したら、保健所へ通報し、違法な行為が行われている情報を連携しながら違法事業者を追い詰め、良好な居住環境を守っていくことが重要です。
★民泊合法化は、遊休不動産の有効活用という大きなチャンスであるとともに、ルールを守らない違法な事業に対しては管理組合や居住者で監視を続けていく必要があることを忘れてはならないでしょう。
投稿日：2018年06月14日
今年になって不整脈が原因で入院しました。もの心つくようになって初めての入院。普段、あまり健康に気をかけないまま過ごしてきたツケが回ってきたと反省させられる次第です。６月には２度目の入院して、６日には無事カテーテルアブレーションも終了し、現在は日常生活に戻っています。ご心配おかけしましたが、これが現在の近況です。
マンション管理士活動を初めて８年になりますが、管理組合やその先に区分所有者の方々がいて、管理組合運営での対応について、期待をもって待っていただける限り、これからも活動を続けていまいります。無理はしないで、健康管理は自分自身にしっかり課すことを誓いながら…。今後ともよろしくお願いいたします。
投稿日：2018年01月01日
2018年、新年あけましておめでとうございます。
２０１７年はあっという間の１年であったと感じます。たくさんのできごとがあった中で、マンションにとってインパクトが大きかったことは何と言っても民泊でしょう。昨年は住宅宿泊事業法が公布され、今年の6月15日から施行されることになっています。この法律は海外からの訪日旅行者の受け入れを目的に、マンションでも民泊を認めようとする法律です。これまでも「民泊」の功罪については何回も取り上げてきましたが、居住目的の住宅に宿泊目的で旅行者が訪れることから、少なからず、軋轢がやトラブルが想定されます。もちろん新しい法律では管理をしっかりさせる制度にはなると言われますが、この制度によって本当にマンションに居住する人々の不安を取り除けるかは疑問です。それぞれの国や地域ごとに文化も様々です。こうした国々から来た旅行者に、日本式のゴミ収集をしろと言っても、また静かに滞在しろと言っても、さらには、見知らぬ人々の来訪自体が不安という居住者の懸念を解消することは難しいでしょう。特に家主不在型と言われる、旅行者だけを宿泊させるタイプにおいては、トラブルが予想されます。これに対して、管理組合の自衛手段は規約改正しかありません。規約で民泊を禁止することができるのです。しかし逆を言えば、規約で民泊を禁止しない限りは、民泊を制限することはできないということになるのです。これまで管理規約について、管理組合がどのような規約にするかはその区分所有者に任されており、自分たちで決めればよかったのですが、今回は、外部からのいわば「黒船」にどのように対応するのか、自分たちの責任で対応する必要があるのです。国や行政機関に頼ることはできません。先送りもできません。トラブルを防ぎたいならば、自分たちで守るしかないのです。この規約改正ですが、残念ながら、まだまだ行きわたっていないのが実情です。いくら関心が低いといっても、民泊が始められたあとに、「やっぱりやめよう」と言えなくなる可能性が高いことを、多くの方に知ってもらいたいと強く感じています。
今年の干支は戌です。いつしか私も年男を迎えました。住みよいマンション暮らしが実現できるよう、今年もできるところから一つ一つ進めていきたいと考えています。どうぞ本年よろしくお願いいたします。 平成３０年元旦 飯田勝啓