「地籍調査」への立ち会い
「地籍調査」に管理組合理事長として立ち会ってきました。
そもそも「地籍調査」という言葉自体、聞きなれない方も多いと思うので簡単に触れておくと、登記所にある「地図」の更新のために行う土地の境界の確認作業を言います。登記所にある「地図」の半数は明治時代の「地租改正」時に作成された「公図」をもとに作られており、土地の境界や測量が不正確と言われています。これを現在の正確な測量で基準点を明確にし、土地の境界を関係者立ち会いのもとに確定させていくという作業なのです。これをしないとどうなるかと言うと、現況と公図が合わないという事態が様々な取引に影響してきます。たとえば、土地の境界などが確認できない場合には「筆界未定地」とされ、土地の売買や建物の建築などに支障をきたすことにもなる、たいへん重要な作業なのです。しかし、余り聞きなれないのには理由があります。それは地方ではこの作業が進んでいるのに対し東京など都市部では遅れているためでしょう。権利関係が複雑であることなどから東京都では全体の20％程度しか、今回の豊島区に至っては、わずか3％しか進捗されていないと言われています。
では、マンションにおいてこの「地籍調査」にどのように対応していけばよいか言うと、考え方として二つあります。一つは土地の権利にかかわることなので、民法の「全員合意」で所有者の了解を取り付けるというもの。この「全員合意」は並大抵のことでは実現が難しいことは言うまでもありません。それではどうするか、もう一つの考え方は筆界特定を「処分」ではなく「管理」と捉えると言うもの。こうすれば、総会の普通決議で管理者が対応可能と言うことになります。この分野の専門家、土地家屋調査士によれば管理行為と位置づけ、総会で承認をとって、管理者である理事長が立ち会いするというのが一般的の様です。今回はその考え方に基づき、総会で理事会一任の旨決議を行い、それを根拠に区分所有者に代わって確認を行うということにしたものです。
★「地籍調査」が完了するには2～３百年かかると言われるそうです。何とも先の長い話ですね。また、この分野はマンション管理士でもまだなかなか手がける方はないかと思います。マンション管理と言っても本当にジャンルは広いものだと改めて感じます。